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首頁>>拆遷維權>>                   房屋拆遷的日期以拆遷公告發布的日期為準還是以實際拆遷的日期為準

 

 

【案情介紹】:2013年12月18日,凌云、戴忠與中國建設銀行股份有限公司蚌埠市分行(以下簡稱“蚌埠建行”)簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定,凌云、戴忠將位于五河縣青年路與淮河路交匯處西南角一層門面房出租給蚌埠建行,期限五年,年租金90萬元,每季度支付一次,如遇拆遷等因素導致租賃關系無法繼續時,租金支付到正式搬遷為止。2014年4月2日,雙方又簽訂了一份補充合同,約定在兩年之內,即2015年12月10日之前,如遇到五河縣人民政府針對舊城拆遷改造,導致無法正常對外營業,出租方將不向承租方收取任何房屋租賃費用;如2015年12月10該處房屋未拆遷,則出租方需在2015年12月20日之前將未付的兩年房屋租賃費用一次性支付給出租方。2014年9月2日,五河縣人民政府發布五政征【2014】1號房屋征收決定,對青年圩廣場西側及周邊區域范圍內國有土地上房屋進行征收,本案租賃房屋包含在征收范圍內。蚌埠建行五河縣青年路支行于2015年12月2日從租賃房屋處全部搬遷完畢。2015年12月22日凌云、戴忠向本院提起訴訟,要求蚌埠建行支付兩年租金180萬元,同時向本院提交證據保全申請,請求法院對于租賃房屋沒有被實際拆遷的證據予以保全,經本院實地核查,該租賃房屋至今未實際拆遷。
  審理過程:庭審中凌云、戴忠提供了身份證、結婚證、房屋產權證、房屋租賃合同及補充協議等證據證明其權利主張。

  蚌埠建行提出抗辯理由:雙方簽訂的房屋租賃合同第一條明確約定在兩年內,即2015年12月10日前如遇到五河縣人民政府對舊城改造,導致租賃的房屋無法正常經營的,凌云、戴忠不收取任何費用。2014年9月2日,五河縣人民政府發布五政征【2014】1號房屋征收決定,要求對五河縣青年圩廣場西側及周邊區域范圍內國有土地上房屋進行拆遷,包括涉案房屋。2015年12月2日我行從該處搬遷。五河縣人民政府的征收決定表明,涉案房屋2014年9月2日被拆遷,也符合合同約定的2015年12月10日前該處房屋拆遷,則不需要支付房租的情況,所以我行不應支付房屋租金。綜上請求依法駁回凌云、戴忠的訴訟請求。

  【裁判結果】:一審法院判決:被告中國建設銀行股份有限公司蚌埠市分行支付原告戴忠、凌云房屋租賃費1800000元,于本判決生效后十日內付清。

  被告中國建設銀行股份有限公司蚌埠市分行不服,向蚌埠市中級人民法院上訴,二審判決:駁回上訴,維持原判。

  【裁判理由】:雙方簽訂的房屋租賃合同及房屋租賃補充合同系雙方的真實意思表示,且內容不違反法律的強制性規定,是合法有效的,因此對于該合同及補充合同的效力本院依法予以認定。對于房屋租賃補充合同與房屋租賃合同約定不一致的事項,視為雙方當事人以房屋租賃補充合同的形式對原房屋租賃合同作出補充和變更,對于補充合同未涉及的事項,以原租賃合同約定的為準。該房屋租賃合同及補充合同合法有效,當事人應當遵循誠實信用原則,按照合同的約定全面履行自己的義務。本案主要的爭議焦點是房屋拆遷的日期以拆遷公告的日期為準還是以實際拆遷的日期為準。

  拆遷是指取得拆遷許可的單位,根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件,依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物的法律行為。五河縣人民政府于2014年9月2日發布了征收決定公告,本案中的租賃房屋屬于政府公告中的征收范圍,而該房屋在實體存在意義上并沒有被拆除。2014年4月2日雙方簽訂的房屋租賃補充合同明確了關于房屋拆遷日期與租金的支付之間的直接關系,即補充合同第一條“在兩年之內,即2015年12月10日之前,如遇到五河縣人民政府針對舊城拆遷改造,導致承租方租賃的“五河縣青年路與淮河路交匯處西南角一層門面房”(房屋面積425.54平方米,門牌號為五河縣青年路51號門面)無法正常對外營業,出租方將不向承租方收取任何房屋租賃費用;如2015年12月10日前該處房屋未拆遷,則承租方需在2015年12月20日之前將未付的兩年房屋租賃費用一次性支付給出租方”,故雙方對于補償合同上拆遷的含義及計算日期產生了爭議。凌云、戴忠認為拆遷應該是實體存在意義上的拆遷,是對房屋的實際拆除;蚌埠建行認為拆遷即是五河縣人民政府發布征收公告,拆遷日期也應以公告發布之日為準。

  雖然五河縣人民政府于2014年9月2日發布了征收公告,但這只是向社會公眾告知征收決定,并沒有立即對征收范圍內的房屋予以實體拆除,公告發布后、實際拆遷前,并不影響房屋的實際使用價值。而且從社會公眾的一般認知水平和文義理解角度看,拆遷是指對拆遷范圍內土地上原有建筑物或其他必須拆除物進行拆除,而并非僅僅發布拆遷公告,拆遷日期也應該自實際拆除開始計算。因此對于本案中,蚌埠建行抗辯稱拆遷日期為五河縣人民政府發布征收決定的日期,該抗辯理由本院不予采納,本院依法認定該補充合同上約定的拆遷,其日期應該以實際拆除房屋的日期為準。北京拆遷律師  拆遷律師

  【分歧意見】:該案還有另外一種意見,即為:房屋拆遷應以政府發布拆遷公告日期起算。政府發布征收公告后,已經向社會告知涉案地塊即將被征收拆遷,雖然地上附著物沒有立即被拆除,但是已經給社會公眾一個心理準備。雖然房屋沒有從實體存在上被拆除,其實際的最基本的使用價值即遮風擋雨的功能還在,但是涉案房屋為租賃房屋,系營業用房,主要注重其社會價值。當政府發布征收公告后,該房屋的租賃價值必然減小,不符合合同簽訂時的租賃價值,此時與承租人租賃房屋時的預期價值相差甚大,因此拆遷公告日期應視為補充合同上的約定的拆遷日期。

  【法官點評】:本案發生于城市的征收拆遷大建設進程中,在涉及到相應的案件中,比較具有典型性。本案的補充合同是一個附履行條件的合同,合同中約定的條件成就時即涉案房屋在2015年12月10日之前被拆遷,本案合同約定的履行內容便不再履行,當約定的條件不成就時即涉案房屋在2015年12月10日之前沒有被拆遷,本案合同約定的履行內容應如約履行。本案爭議的焦點在于,政府于2014年9月2日發布了征收公告,向公眾告知涉案地塊被政府征收,即將要拆遷,政府的發布公告行為是否為本案補充合同中約定的附履行條件的成就呢?

  當事人雙方對于拆遷日期的準據存在很大分歧,法律上也并沒有對拆遷作出明確的界定,需要法官行使自由裁量權對此予以界定。本案的關鍵點在于對補充合同中的拆遷作何種解釋。拆遷是指對拆遷范圍內土地上原有建筑物或其他必須拆除物進行拆除。從文義理解上看,拆遷是對土地上的附著物進行拆除的行為,該行為發生了以后,才會出現拆遷的后果。而從社會學解釋的角度看,拆遷公告發出以后,就對社會告知該地塊即將拆遷,隨之該地塊在租賃、買賣等方面會發生價值變化,拆遷公告發出后,就產生了拆遷的社會評價和影響。進而述之,本案應優先適用文義理解還是優先適用社會學理解。

  在民法解釋學上有一條規則,解釋法律必須由文義解釋入手。無論誰,無論解釋什么法律,都必須先采用文義解釋方法。民法解釋學上強調,解釋法律,應當尊重法律條文的文義,不應脫離法律條文的文義任意解釋。文義解釋,是法官裁判案件中最常用的解釋方法,任何一個法官,裁判任何一個案件,首先都必須采用文義解釋方法。既然解釋法律都首選文義解釋,按照類推原則或者按照民法上的“舉重以明輕,舉輕以明重”的思想,那么在解釋當事人之間簽訂的合同時,也應該首先以文義解釋的方法來解釋合同。

  因此在本案中,可以通過文義解釋的方法來界定拆遷,就不需要再用社會學解釋方法來界定。從文義解釋角度看,拆遷就是對土地上附著物的拆除,是一種行為,該行為沒有發生,拆遷的法律后果也就沒有發生。從體系解釋角度看,我國的《物權法》第三十條規定“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權的,自事實行為成就時發生效力”,該條認可事實行為產生物權變動的法律行為,從體系的一致性上印證了拆遷是事實行為,故本案宜采用文義解釋。

  (作者單位:安徽省蚌埠市中級人民法院)

 

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